Del CPI
“Es una misión imposible buscar casa en Puerto Rico”. Así la pediatra Cynthia Miguel resumió su experiencia al intentar encontrar una propiedad donde vivir con sus tres hijos en San Juan.
“Vi como 10 propiedades en San Juan, siete u ocho walkups y apartamentos. Me topé con listas de espera de hasta 15 personas para verlos. Hubo ‘realtors’ que me dijeron que me llamarían para avisarme cuándo podrían mostrarme la propiedad. Jamás recibí llamadas de vuelta”, relató.
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Finalmente la doctora renunció a su idea de alquilar en San Juan y encontró una casa en Trujillo Alto que implicó un aumento de 25% en sus costos de renta, más horas en la carretera y más gastos en cuidado extendido de los niños por el cambio de ubicación.
Como esta madre de tres, miles de puertorriqueñas y puertorriqueños se han visto afectados por la escasez de vivienda provocada por el disloque en el mercado de bienes raíces en Puerto Rico.
El aumento de capital extranjero a raíz de la promoción del archipiélago como un paraíso fiscal, la proliferación de los alquileres a corto plazo, la escasa construcción de vivienda de interés social en la pasada década, así como la flexibilidad laboral que impulsó el COVID-19 crearon la tormenta perfecta para que el precio promedio de las propiedades en venta aumentara 63% entre 2012 y 2021, reveló una investigación del Centro de Periodismo Investigativo (CPI).
La combinación de todas estas circunstancias ha provocado una escasez de hogares disponibles, para compra o alquiler, para la clase trabajadora y para los más vulnerables en el País en zonas dónde se concentran la actividad laboral y los servicios ciudadanos o dónde se disfrutan las bellezas naturales de Puerto Rico, según expertos entrevistados. El Gobierno estima que el déficit actual de vivienda en Puerto Rico es de 20,000 unidades.
La ola de compras, aumentos en precios y desplazamientos comenzó en enclaves de lujo en áreas de Dorado, Rincón y San Juan, pero se ha extendido a otras zonas de estos mismos pueblos y a municipios más pobres, principalmente en las costas, según datos de compraventa analizados para esta investigación y entrevistas a corredores de bienes raíces.
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A esto se suma un aumento nunca antes visto en las ventas de propiedades en efectivo en los pasados 10 años, lo que ha detonado un mercado de especulación, revela la investigación del CPI en la que se analizaron sobre 97,000 compraventas de propiedades y se entrevistó a sobre una decena de peritos de la industria de bienes raíces.
El CPI encontró que no existe una base de datos o información que permita conocer la magnitud del crecimiento de las transacciones cash en Puerto Rico porque el Registro de la Propiedad no recopila esta información; por ley no tiene que incluirla en el asiento de inscripción que publica, reconoció la agencia.
“Por otra parte, pueden haber muchas compraventas en efectivo de propiedades que no están inscritas en el Registro de la Propiedad”, advirtió el director administrativo del Registro, Joaquín del Río.
Sin embargo, el CPI pudo recopilar en una base de datos y analizar las transacciones en efectivo que recoge el servicio de información de compraventas más completo que existe en Puerto Rico, Tasamax, e identificó un crecimiento de 740% en los casos publicados por esta compañía cuando se comparan los registros del 2012 con los del 2021. Durante ese periodo el servicio compiló un total de 1,884 transacciones en efectivo. De estas compras, el 46% se dio sólo entre 2020 y 2021. Esta base de datos de compraventas en efectivo compilada por el CPI es la única que existe al momento para propósitos de análisis, según los expertos consultados. Los servicios privados de información de bienes raíces que existen no permiten la descarga de sus bases de datos. Al menos seis expertos en bienes raíces consultados dijeron que el aumento en este tipo de transacciones ha sido enorme, incluso superando el 50% en algunos mercados como Dorado. Una de las fuentes de la industria, que pidió anonimato, indicó que le consta que la mayoría de las propiedades de más de $800,000 en Puerto Rico se están comprando cash desde hace unos tres años.
Tasamax aclaró al CPI que no puede estimar qué por ciento del total de compras cash tienen dentro de su base de datos porque solo incluyen casos que investigan a solicitud de alguno de sus clientes, mayormente tasadores, o por iniciativa propia en mercados de alto interés para la industria. Es decir, las transacciones en efectivo son muchas más de las que refleja la muestra del CPI. Este servicio se nutre principalmente de la información que les envían la mayoría de las instituciones financieras y abarca alrededor del 70% del mercado de compraventa de propiedades financiadas en Puerto Rico.
El presidente de la Cámara de Representantes, Rafael Hernández Montañez, presentó en julio de este año el Proyecto de la Cámara 1416 que pretende que toda transacción en efectivo de compraventa someta copia de tasación, estudio de título o plan de mensura, nuevos requisitos que según el líder cameral darían mayor transparencia a estas transacciones. Inicialmente, la medida ha encontrado reparos entre los abogados notarios y la industria de bienes raíces quienes indican que implica una costosa burocracia.
La muestra de transacciones en efectivo compilada por el CPI es reveladora, en cuanto al ritmo de crecimiento desde 2019 y en los cambios de perfil de los compradores. Entre 2012 y 2021 casi la totalidad de las personas que hicieron compras en efectivo tienen nombres y apellidos de origen hispano, típicos de Puerto Rico. A partir del 2018 — con mucha mayor fuerza desde el 2020 — aumenta la proporción de nombres y apellidos de origen anglosajón, árabe y asiático. En la muestra solo hay 15 transacciones en efectivo en 2012 de las cuales sólo una corresponde a una persona con nombre no hispano, para el 2013 apenas 6.3% de los 48 compradores en efectivo tenían este tipo de nombres. Esta tendencia comenzó a cambiar a partir del 2019, y ya en 2021, un total de 122 de 492 compradores o el 24.8% de ellos tenía nombres no hispanos. Esa proporción no incluye las corporaciones compradoras — entre las cuáles podría haber propietarios extranjeros adicionales —.
En la muestra usada, los pueblos donde más aumentaron las ventas cash durante los pasados 10 años, en comparación consigo mismos, son Maunabo, Naranjito, Ceiba y Humacao. Maunabo y Naranjito son mercados pequeños donde los incrementos se concentraron en un solo proyecto de vivienda y en la venta de lotes individuales con estructuras, respectivamente.
Un doctor en Maunabo, al que llamaremos José para proteger su identidad, fue uno de los compradores en efectivo de un apartamento en el complejo Villas del Faro en ese municipio. Adquirió la propiedad en el 2021 debido al bajo costo que tenía en el momento.
Según el galeno, el complejo con más de 20 años de construído, no se fue a quiebra, pero varios de los apartamentos fueron reposeídos por bancos y fueron vendidos a precios muy competitivos. En su caso, la compra fue con otro individuo y no superó los $140,000, aunque dijo haber visto ofertas que rondaron los $60,000.
“Aquí [en el complejo] hay muchos extranjeros que tienen apartamentos de verano. Pero con esas ventas de apartamentos reposeídos la mayoría fueron adquiridos por puertorriqueños, incluso gente de Maunabo mismo. En mi caso lo pude adquirir porque tenía los ahorros y porque ese apartamento no tenía hipoteca”, dijo José, quien señaló que los precios que se vieron al momento en que compró ya se dispararon.
En el caso de Naranjito, las ventas oscilaron entre $15,000 y $55,000 y respondieron a lotes con estructuras en desuso que vendieron individuos particulares, explicó Silvia Rodríguez, directora de Desarrollo Económico, Cultura y Turismo de ese pueblo.
“Entendemos que han sido ventas de gente que ha salido de sus propiedades”, comentó Rodríguez en referencia a las ventas identificadas por el CPI todas en el mismo sector de Guadiana y cuyos compradores son principalmente personas con nombres hispanos.
En términos de ventas netas, la mayor cantidad de ventas en efectivo se registraron en San Juan, Dorado, Guaynabo y Bayamón.
Los hallazgos relacionados con el panorama general del mercado de bienes raíces fueron obtenidos de una base de datos analizada por el CPI para esta investigación que reúne información de varias fuentes anónimas que recopilan datos del Registro de la Propiedad, del Centro de Recaudaciones de Impuestos Municipales (CRIM) y de la banca.
La información fue validada con datos oficiales entregados al CPI por el CRIM y por la Oficina del Comisionado Instituciones Financieras (OCIF), y del servicio privado de información Tasamax, que se nutre de acuerdos con la mayoría de las instituciones financieras que operan en Puerto Rico, de las fuentes oficiales del Gobierno, de corredores de bienes raíces y de tasadores.
En cambio, el Registro de la Propiedad, custodio de toda la información sobre transacciones de propiedades en Puerto Rico, rehusó entregar su base de datos de información pública al CPI. La agencia indicó que para lograr acceso a estos datos podíamos revisar uno a uno los cientos de miles de archivos digitales de cada transacción en su sistema.
El resultado de este trabajo es el análisis más amplio que se ha hecho hasta la fecha del mercado de bienes raíces en Puerto Rico desde 2012 hasta julio de 2022.
Para muchos resulta imposible competir
Según Nannette Rendón, de la compañía de consultoría en bienes raíces Rendón Financial Group, el aumento en las ventas en efectivo provoca que mucha gente quiera vender más rápido y más caro, incluso en zonas que antes no estaban consideradas como de alto interés para la inversión inmobiliaria.
“Existían unos nichos en particular, como Rincón, Isabela y Dorado, por ejemplo, en la última década. Después de la pandemia, la venta de propiedades en efectivo se ha generalizado expandiéndose a otras áreas. La gente normal dice ‘como todo el mundo está vendiendo cash, déjame poner cara mi casa a ver si la vendo [de esa esa forma]’”, planteó Rendón.
A la vez que subía notablemente el precio promedio de las propiedades, la disponibilidad de vivienda asequible para compra o alquiler se redujo porque muchos dueños sacaron sus propiedades del mercado regular para venderlas en efectivo a un precio mayor, dijeron al menos tres corredores de bienes raíces entrevistados y ciudadanos que buscaron comprar o alquiler residencia este año.
“Yo iba a buscar una casa, a lo mejor era la casa mía, era la propiedad para mí, pero si venía alguien con el dinero en efectivo, a ese se la daban primero, a esa persona le daban prioridad. Y eso yo lo viví un montón de veces y casi siempre eran extranjeros”, dijo Vilmarys Rivera Navarro, quien intentó comprar una residencia a través del Programa de Asistencia Directa al Comprador del Departamento de la Vivienda (DV), que otorga hasta $55,000 para el pronto a personas de ingresos bajos o moderados para comprar su primer hogar.
Según Rendón, hay un choque entre los objetivos de ese programa versus las promociones del mercado de bienes raíces en las que cada vez más se buscan compradores en efectivo y rechazan subsidios del Gobierno como el Programa de Asistencia al Comprador.
Rendón dijo que en estos momentos suelen verse más anuncios de venta de propiedades “solo en efectivo” en sectores que antes eran ocupados por familias de clase media y que eso ha afectado el inventario porque, por ejemplo, “una propiedad que una persona me la puede vender a mí, que cualifico para lo que realmente vale la casa, como está esperando un milagro [de un comprador con dinero cash], no me la vende. Entonces, pierdo esa oportunidad. Hay un montón de gente cualificada y no encuentran casa”.
No obstante, la consultora de bienes raíces expresó que, en el último trimestre del año, ha percibido una mayor receptividad al programa aunque persiste la falta de inventario.
Pese a la falta de inventario y a las dificultades burocráticas bancarias que enfrenta, el secretario de la Vivienda, William Rodríguez, tiene precisamente sus esperanzas cifradas en el Programa de Asistencia al Comprador para reducir la necesidad de viviendas a personas de ingresos bajos a moderados que no cuentan con los recursos para adquirir una propiedad. Hasta la primera semana de diciembre, el programa había desembolsado el 48% de los $295 millones disponibles con 4,478 cierres hipotecarios
Rodríguez advirtió que es ilegal discriminar contra las familias que buscan vivienda a través de vales o programas gubernamentales, tanto bajo las leyes de Puerto Rico como bajo las de Estados Unidos e instó a todo aquella persona que sienta que ha sido discriminada a denunciarlo formalmente en el DV.
“[N]osotros vamos a atender cada una de esas querellas. Es inaceptable”, aseguró el funcionario, quien exhortó a escribir a infocdbg@vivienda.pr.gov.
La población local se ve desplazada
La combinación de estas transformaciones en el mercado de propiedades ha acelerado el desplazamiento de la población local para sustituirla por una nueva cepa de dueños que se hicieron de una vasta cantidad de propiedades para alquileres vacacionales y de alquiler a corto plazo, y no necesariamente para convertirlas en sus residencias permanentes o para ofrecerlas al mercado de alquiler a largo plazo, sostuvo media docena de expertos consultados por el CPI.
“La tendencia es que a las poblaciones más marginadas se les está marginando físicamente; cada vez tienen menos acceso a los lugares donde están los empleos, los servicios públicos — escuelas, servicios de salud, espacios públicos para recreación — que tienen esas virtudes porque se diseñaron para comunidades”, explicó el planificador David Carrasquillo. “Son precisamente esas zonas las primeras que se están gentrificado y limitando el acceso solo para poblaciones con mucho capital y que muchas veces son las que menos necesitan estos espacios”, agregó.
En las redes sociales se ven a diario las denuncias de personas que no encuentran vivienda para comprar o alquilar, o que tienen que abandonar la propiedad donde están porque no pueden pagar los aumentos de renta que súbitamente les imponen los dueños. También se han documentado casos de desalojos de inquilinos ordenados por las personas o compañías que han comprado el inmueble para remodelarlo y alquilar o vender los espacios a un precio mayor o para alquileres a corto plazo.
No obstante, el Gobierno de Puerto Rico no tiene un plan para atender el problema de la vivienda asequible. Los esfuerzos gubernamentales se han dirigido primordialmente a programas para familias de recursos bajos o bastante moderados, que también han sido impactadas por estos cambios en el mercado de la vivienda en Puerto Rico. Sin embargo, el problema persiste para aquellos que buscan alquilar o comprar residencia, pero su ingreso no permite acceder a subsidios o ayudas del Gobierno.
En junio de 2021, el DV comenzó un incentivo a los arrendadores para que ofrecieran sus unidades al programa de Sección 8. El incentivo fue extendido el 1ro de septiembre de 2022.
Esto porque el disloque en el mercado de bienes raíces también agudizó la escasez de inventario de residencias de interés social, planteó Carrasquillo. El Plan de Acción para la Recuperación ante Desastres que el Departamento de la Vivienda sometió al Departamento de la Vivienda federal (HUD, en inglés) para acceder a los fondos de recuperación describe la necesidad de vivienda asequible para los sectores desventajados en Puerto Rico y prioriza el que se atienda el problema.
Al presente hay 7,723 familias en espera de una propiedad en el programa Sección 8 de subsidio de vivienda para personas necesitadas, según el administrador de Vivienda Pública, Alejandro Salgado Colón.
La organización Ayuda Legal, que ofrece apoyo legal gratuito a personas en desventaja para hacer valer su derecho a la vivienda, sostiene que esta demanda de vivienda subsidiada responde a la falta de inventario provocada por la especulación en el mercado de bienes raíces y al incumplimiento de los caseros de Sección 8 con los estándares de calidad federales para participar del programa.
Rodríguez anunció también un plan para adquirir 1,000 unidades de vivienda de interés social en proyectos en construcción y vivienda existente para personas afectadas por el huracán María y los terremotos de enero del 2020. Además, dijo que el Gobierno espera añadir otras 981 unidades con seis nuevos proyectos que ya se encuentran en construcción.
En una segunda fase, se contempla la construcción de otras 2,535 unidades en 17 nuevos proyectos de construcción que ya han sido seleccionados. La construcción de estas unidades comenzará en el 2023, indicó.
Ley 22 agudiza el problema
La Ley 22, firmada por el gobernador Luis Fortuño en 2012 y unificada desde 2019 con otros incentivos en la actual Ley 60, permite, promueve e incentiva el traslado de ricos de Estados Unidos y otras partes del mundo al archipiélago boricua. La mudanza es promovida a cambio de incentivos contributivos, pero el Gobierno ha sido poco eficaz en fiscalizar si los nuevos residentes cumplen con los requisitos a cambio del beneficio contributivo que obtienen, según revelaron investigaciones previas del CPI.
Existe una política pública de vender a Puerto Rico como un destino de inversión a través de los incentivos contributivos, que exigen muy poco a cambio a los beneficiarios de este programa, según Iván Zavala Steidel de InRealta Grupo Inmobiliario y Principal Oficial Ejecutivo de Reality Realty.
“No es orgánico. Hay una política concertada del Gobierno para atraer estos inversionistas. Tienes a Invest Puerto Rico, que se creó para promocionar a Puerto Rico como destino de inversión, el DMO [Destination Marketing Organization] y promotores que se dedican a buscarlos. Es el Gobierno y empresas privadas que se dedican a eso”, dijo.
El programa de inversionistas residentes es manejado por el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio (DDEC) y promueve la relocalización de inversionistas no residentes de Puerto Rico con la meta de atraer capital extranjero. Desde el 1ro de enero de 2020, cuando entró en vigor la Ley 60, se les exige a estos inversionistas comprar y establecer una residencia principal en Puerto Rico en los primeros dos años de otorgado el decreto. A cambio, obtienen 100% de exención de pago de contribuciones y las ganancias de capital que generen luego de ser residentes en Puerto Rico.
Especialistas consultados, como el abogado y contador público autorizado (CPA) Kenneth Rivera, entienden que todavía no se refleja en su totalidad en el mercado inmobiliario el efecto de esta obligación de los beneficiarios de Ley 22 de comprar una propiedad residencial. La mayoría de las 2,751 personas que han obtenido el beneficio desde 2020, y que aún no tienen una residencia permanente en Puerto Rico, tendrían que hacerlo antes de que se cumpla el plazo de dos años.
A julio de 2022, un total de 4,645 extranjeros habían obtenido decretos bajo las leyes 22 y 60, pero el requisito de adquisición de propiedad ha variado a lo largo de los años. De 2012 a 2014, no tenían que adquirir una propiedad, pero tenían que demostrar que vivían en Puerto Rico al menos 183 días al año, por lo que mínimamente debían alquilar una residencia. En 2015 se impuso el requisito de compra de propiedad, pero en 2017 volvió a eliminarse el requisito durante la gobernación de Ricardo Rosselló. En 2019 esa obligación se reinstaló en la Ley 60. El cumplimiento no fue fiscalizado hasta 2021, cuando comenzaron las primeras revocaciones de decretos bajo el secretario del DDEC, Manuel Cidre.
El resultado es que desde el 2020 solo 500 beneficiarios han reportado al DDEC haber comprado una propiedad. Esto constituye un 10.7 % de los actuales beneficiarios. El CPI pudo ubicar un total de 301 transacciones hechas por 276 personas o corporaciones con oficiales cuyos nombres coinciden con los de la lista de beneficiarios de Ley 22/60 del DDEC. Sólo el 34.8% de estas transacciones se dieron en el segmento de mega lujo o comercial de más de un millón de dólares. El 18.3% de estas compras por inversionistas extranjeros fue en propiedades de $500,000 a $999,000.
Mientras, el 46.9% de las compras de propiedades de beneficiarios de Ley 22/60 se dieron en segmentos de precios entre $25,000 y $499,000, que es el rango de precios que agrupa los tipos de propiedades que buscan los puertorriqueños de las clases profesionales y trabajadoras.
“A pesar de que el aumento en las compras ‘cash’ no se puede acreditar a un solo efecto, definitivamente la Ley 22 [Ley 60] ha tenido unos efectos de restringir el acceso a la vivienda”, dijo el planificador Carrasquillo.
Opinó que la Ley 22 es parte de todo un entramado de políticas públicas que proyectan a Puerto Rico como un destino de inversión.
El Secretario de Vivienda no lo ve así. Rodríguez descartó que las compras de propiedades por inversionistas extranjeros haya contribuido a la escasez que existe hoy porque está convencido de que este grupo sólo ha impactado espacios geográficos particulares.
“Simplemente, hemos estado viendo que son unos nichos particulares en unas áreas particulares donde ha habido una gran inversión por parte del sector de inversionistas que llegan a Puerto Rico como las personas que están invirtiendo en Airbnb. En estos momentos no nos parece que ese es el tema primordial que estaba afectando el inventario de vivienda. No lo es”, dijo el titular de Vivienda.
A su juicio, la falta de viviendas asequibles responde principalmente a que el mercado de la construcción no ha invertido en proyectos de interés social y al aumento en los costos de la construcción por la inflación.
“Es un tema globalizado, es un tema mundial post pandemia de inflación y de aumento en costos. Sumado a diez o doce años sin construcción. Eso definitivamente ha limitado el inventario”, añadió el funcionario.
En tanto, los presidentes de la Cámara de Representantes y del Senado, José Luis Dalmau, no favorecen mayores regulaciones al mercado inmobiliario sino más fiscalización para que se cumplan con los decretos de exención contributiva, y mayor agilidad al utilizar los fondos federales existentes para aumentar el inventario.
“El Gobierno tiene unos fondos para crear las circunstancias y acelerar el proceso de facilitar que se dé esa condición. Antes había un problema: no había dinero. Pero eso hoy no existe porque hay dinero federal suficiente para ayudar”, sostuvo Dalmau.
Hernández Montañez es partidario de programas de ayuda directa a la gente para la compra de vivienda, de promover proyectos de vivienda híbridos que permitan que una tercera parte de las unidades se puedan vender al valor del mercado; una tercera parte se puedan vender con ayudas o subsidios públicos; y otra tercera se alquile con la opción a compra en un término razonable para el ciudadano.
Agudiza escasez de viviendas de interés social
Un inversionista extranjero radicado en Puerto Rico por los incentivos contributivos de la Ley 22 compró una residencia en Dorado Beach East en $13 millones a un puertorriqueño que la había adquirido en $3 millones. Para ambos, esta transacción resultó beneficiosa. Con unas ganancias así, el puertorriqueño puede estabilizar sus finanzas, saldar sus deudas, comprar otra residencia y si quiere, hasta un bote y una casa de veraneo en Culebra. Tiene el retiro garantizado.
Por su parte, con esta compra a sobreprecio el inversionista extranjero se ahorró el pago de contribuciones en Estados Unidos gracias a los beneficios de tener un decreto. Sin embargo, la situación crea un problema al tasador y al mercado de Puerto Rico, porque aumenta los precios de todo un sector a base de esa venta.
Con estos ejemplos reales de dos personas que conoce, el realtor Zavala Steidel ilustró las dinámicas que cada vez son más frecuentes en el mercado inmobiliario en Puerto Rico.
Para el realtor ese es el mejor ejemplo de “un desplazamiento prácticamente voluntario” en el que alguien está “dispuesto a venderte en $13 millones” lo que fue la casa de sus “sueños” por la enorme oportunidad financiera que se le presenta.
Sostuvo que, de acuerdo con su experiencia, entre los factores que han propiciado que los precios en el mercado inmobiliario se hayan disparado se encuentran los beneficios de la Ley 22/Ley 60 y el cambio social que trajo consigo la pandemia con la proliferación del trabajo en remoto. Se observa que esta tendencia ha implicado la llegada de más extranjeros a trabajar desde la Isla del Encanto.
Desde que la ley se aprobó en diciembre de 2012, tomó un tiempo en lo que se mercadeó y los inversionistas pusieron su mirada en Puerto Rico, principalmente movidos por la seguridad que le puede dar un territorio de Estados Unidos, el ahorro en pago de contribuciones y de ganancias de capital y el ahorro que representa la compra de propiedades en Puerto Rico en comparación al valor de propiedades similares en otras jurisdicciones en Estados Unidos.
El valor medio de las propiedades en Estados Unidos también ha registrado un aumento a partir de la pandemia, pero el experimentado por Puerto Rico es significativamente mayor. En junio de 2022, el incremento en Estados Unidos era de un 91% al compararse con el promedio de 2015 a 2019, mientras en Puerto Rico era de un 124%, estimó el expresidente de la Asociación de Constructores, Emilio Colón.
“Estos incentivos los tienen otros lugares en el Caribe, pero nosotros los tenemos con una gran diferencia: somos territorio de Estados Unidos y para ellos representa estabilidad. Sigo siendo americano y estoy en mi casa, en Estados Unidos”, dijo Zavala Steidel en referencia a los decretos contributivos.
Para el corredor de bienes raíces con más de 30 años de experiencia en el mercado, la gran cantidad de compraventas en efectivo y por más dinero del valor real de la propiedad redunda en que los puertorriqueños tengan mayores desafíos para acceder a una vivienda.
Profesora universitaria bajo anonimato
“Es como si hubiese un entramado de reglas y actores que uno simplemente no puede competir”, dijo.
“Hay una fuerza externa que ha hecho que los precios ya no sean asequibles para los puertorriqueños. El propulsor principal de esto es la Ley 60 [antes Ley 22]. Esto jamás hubiera ocurrido solamente con los puertorriqueños, jamás, jamás, porque nuestra economía es diferente”, indicó tras puntualizar que el que quiere vender y desea hacerlo por el mayor margen de ganancia, primero piensa en un extranjero, porque se ha creado la imagen de que estos son los que tienen el dinero para comprar.
Señaló que como el mercado no responde a nuestra economía ni al bolsillo de los locales, esto ha causado un incremento acelerado en los precios de las propiedades, que de continuar, nos puede llevar a una experiencia similar a la de Hawái donde la gente de allí ya no puede comprar.
“Acuérdate que esto es como cuando te picó un mosquito. Los síntomas los tienes después, pero te infectaste. Pues ya estamos infectados. Lo que pasa es que ahora nos estamos dando cuenta con los síntomas de lo que está ocurriendo, pero ya el cambio ocurrió, no es que va a ocurrir”, mencionó Zavala Steidel, en referencia a que la Ley 22 se aprobó en el 2012, pero no es hasta ahora que se ve su impacto, que fue acelerado por desastres como el huracán María y la pandemia.
Poca vivienda de interés social y tapón en el Plan 8
Los problemas que ha traído el precio exagerado no solo en la compraventa de propiedades sino también en los alquileres se añade a un problema de falta de vivienda de interés social que por años nadie ha suplido, anotó Raúl Santiago Bartolomei, profesor de la Escuela Graduada de Planificación del Recinto de Río Piedras de la UPR.
“Hay una demanda por esta vivienda de interés social, asequible que nadie estaba supliendo. Eso se viene arrastrando hace tiempo”, explicó.
Uno de los problemas que tiene el programa Sección 8 es la falta de inventario, el incumplimiento con requisitos impuestos por HUD y el discrimen por parte de propietarios que se resisten a validar los váuchers de familias participantes porque en el mercado actual estos dueños pueden generar más ingresos alquilando o vendiendo a los especuladores, sumó la abogada y cofundadora de Ayuda Legal, Ariadna Godreau.
Godreau añadió que otro fenómeno que se da en torno a este programa es que las residencias que deseen participar deben cumplir con el valor justo del mercado (fair market value) y el tope de renta que establece HUD para que una vivienda forme parte de Sección 8.
“En un mercado de especulación, de Ley 60, en un mercado en el que la gente paga cash para la compra, que no están haciendo tasaciones… Si yo como propietario puedo alquilar una casa en $1,000, ¿por qué se la voy a alquilar a alguien por Sección 8 que el máximo es $750?”, planteó Godreau.
Señaló que el discrimen es evidente en ocasiones desde el anuncio de la disponibilidad de la propiedad dónde algunos propietarios indican que no aceptan los váuchers o desde la primera llamada cuando se niegan a atender al cliente porque habla español.
Por su parte, Santiago Bartolomei indicó que el alza de los precios y las ventas en el mercado inmobiliario se observa a partir de 2016, año en que se registró un aumento en la lista de propiedades de alquileres a corto plazo. De 4,243 unidades que habían en el 2017, a junio de 2022 se identificaron 17,138 propiedades utilizadas para alquileres de corto plazo, según el más reciente estudio de Abexus Analytics publicado en noviembre pasado.
Entre el 2018 y el 2021, la tasa del precio de la vivienda unifamiliar en Puerto Rico aumentó en un 22%, según el Índice de Precio de Vivienda de la Agencia federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés).
Exigen un rol más activo del Gobierno
Es el propio Gobierno el que promueve atraer estos supuestos inversionistas bajo la premisa de que los decretos no tienen costo directo al fisco, sin evaluar su impacto en el mercado de la vivienda. Algunos, por ejemplo, además de comprar y alquilar propiedades como residencia, han registrado corporaciones para comprar propiedades y convertirlas en alquileres a corto plazo en algunos lugares de San Juan — como Miramar, Santurce, Río Piedras — Isla Verde, en Carolina, Rincón, Vieques y Culebra, según ha identificado Santiago Bartolomei.
El experto sostuvo que mientras el Gobierno no asuma un rol activo para asegurar la vivienda social asequible, se hace cómplice del problema. Más que actuar como un facilitador al otorgar y promover los incentivos, el Gobierno tiene que desincentivar la especulación con bienes raíces y promover la vivienda social asequible, ya sea mediante construcción nueva o la rehabilitación de propiedades abandonadas, puntualizó.
Por su parte, Zavala Steidel propuso que el Gobierno debe promover la revitalización urbana y dar prioridad a los propietarios locales al momento de vender propiedades del Gobierno, así como incentivar que las casas reposeídas o vendidas por los bancos en bloque cuando tienen demasiadas propiedades se usen para satisfacer la necesidad de vivienda asequible.
“El Gobierno de Puerto Rico y sus dependencias no deberían vender una propiedad sin que los primeros 60 días se le tenga que ofrecer primero a una persona local. Primero al puertorriqueño, sobre todo con propiedades que tengan valor cultural, arquitectónico y ecológico”, recalcó el profesional de bienes raíces.
¿Un incentivo perverso?
Para Giancarlo González Ascar, cofundador y Principal Oficial de Información de Urbital, una plataforma que monitorea los precios de los bienes raíces en Puerto Rico y que vende propiedades, el aumento no es un problema únicamente de Puerto Rico. Sostuvo que a raíz de la pandemia los precios se dispararon en todas partes, y Puerto Rico no es la excepción, por lo que cree que, a diferencia de la percepción pública, atribuir esa alza solo a la Ley 22 y la proliferación de los alquileres a corto plazo es obviar otros factores que también han incidido.
Explicó que una gran cantidad de los puertorriqueños que compraron justo antes de la crisis inmobiliaria del 2008 han estado pagando hipotecas muy por encima del valor real de su propiedad. Opinó que el boom actual en el mercado inmobiliario en Puerto Rico “es positivo” para el mercado de bienes raíces porque es un cambio a lo que se vivió a partir del estallido de la burbuja inmobiliaria cuando se desplomaron los precios de las propiedades y muchos tuvieron que cederlas a los bancos o venderlas asumiendo la pérdida porque no podían pagar sus hipotecas ni venderlas al precio original del préstamo que habían asumido.
“Aún en estos momentos, cuando la gente está hablando de gentrificación, de burbuja, de que no hay precios disponibles, hay todavía personas vendiendo por debajo de lo que compraron. Puertorriqueños vendiendo a pérdida y entregando sus casas. Fueron puertorriqueños que compraron su casa y por diez años pagaron por algo que valía menos”, sostuvo el también ex Principal Oficial de Informática del Gobierno. “Y de repente estamos viendo bolsillos de recuperación y apreciación, y la gente dice: no, esto es malo, ¿esto hay que eliminarlo? Espera un momento, vamos a mirar todos los factores”, opinó.
A pesar de las observaciones de González Ascar, lo cierto es que para los puertorriqueños el acceso a una vivienda asequible cada vez es más cuesta arriba. Por ejemplo, datos del Índice de Vivienda Asequible, que prepara Estudios Técnicos Inc., muestran una caída consistente en la posibilidad de acceso a un préstamo hipotecario que les permita adquirir una vivienda. Este índice se mide a partir de porcentajes y entre más cerca esté el valor al 100% más probabilidades hay de que una familia pueda adquirir un hogar.
No obstante, de acuerdo con el economista Leslie Adames, director de Análisis y Política Económica de la entidad, la cifra más reciente del índice muestra que una familia típica tiene solamente el 54% de los ingresos necesarios para cualificar para un préstamo hipotecario lo que representa una caída respecto al 62% en diciembre del 2010. Según el economista, esto responde al “continuo aumento en los precios de venta de las unidades de vivienda y en las tasas de intereses hipotecarios”.
El Secretario de la Vivienda piensa que el alza en las tasas de interés aprobadas por la administración del presidente de Estados Unidos, Joe Biden, será positivo para el mercado de la vivienda local.
“Al tú hacer un aumento en los intereses automáticamente eso lo que hace es que encarece la posibilidad de tomar a préstamos, de poder adquirir bienes y servicios hasta cierto punto y eso lo que hace es que nivela; el que iba a invertir por invertir o a comprar por comprar que no era una necesidad, se va abstener en estos momentos y quizás se va mover a otras inversiones, dejando el espacio abierto a las personas que tienen una necesidad de adquirir una vivienda”, dijo Rodríguez.
Por el contrario, el economista José Caraballo Cueto destacó que el aumento en las tasas de interés, lejos de promover que haya mayor disponibilidad de inventario de vivienda asequible para los puertorriqueños, dificulta más la situación. Explicó que los inversionistas extranjeros no se ven afectados por este aumento en tasas porque usualmente no usan la banca para sus adquisiciones, contrario a los trabajadores, que ahora se les hace más caro asumir una hipoteca.
“Se le hará más difícil a las familias trabajadoras comprar una vivienda”, puntualizó.
Tras la crisis de bienes raíces que comenzó en el 2008 en Puerto Rico, los precios de las propiedades se desplomaron e incrementaron las ventas bajo tasación. Esta tendencia comenzó a cambiar a partir del 2018, y con mayor fuerza desde el 2020, con un aumento significativo en las ventas sobre tasación y una reducción en las ventas bajo tasación, que siguen ocurriendo, pero en menor grado, según evidenció el análisis de la base de datos del CPI.
El mercado inmobiliario responde a ciclos económicos dijo, por su parte, el economista Antonio Fernós Sagebien. Explicó que la venta de propiedades en efectivo resulta beneficiosa para la persona que vende ya que puede hacerlo más rápido, sin necesidad de intermediarios y con una alta posibilidad de obtener ganancia de una propiedad por la que estaba pagando al banco por encima de su valor.
“La lista es larga de gente que compró en unos momentos donde los precios estaban bien altos. Bajaron y ahora mismo el balance adeudado de la hipoteca es mayor que el valor en el mercado de la propiedad, que sirve de garantía lo que se conoce como que están bajo el agua”, dijo Fernós Sagebien.
El problema está cuando esa compraventa se da en edificios abandonados en áreas donde residen personas de bajos ingresos y el nuevo dueño hace una inversión que aumenta el valor de la propiedad y su canon de renta.
“El nuevo dueño hace una inversión y decide aumentar el canon de renta. Es un issue muy delicado que hay que mirar con mucho cuidado porque no es una cuestión tan fácil como decir que el dueño, nuevo dueño, es el que decide y ya. Uno tiene que tener mucho cuidado con las cosas que pasan y cuál es la estructura de incentivos económicos, que no vaya a convertirse en lo que se llama en economía ‘un incentivo perverso’”, dijo.
Un incentivo perverso es cuando se diseña una estrategia para fomentar una actividad económica, y termina siendo perjudicial. Fernós Sagebien sostuvo que se debe trabajar una “economía solidaria” que sea sustentable y sostenible.
En cuanto a garantizar unas mejores condiciones de vivienda, “el Estado debería tener un rol más activo, pero su insolvencia por la quiebra [del Gobierno de Puerto Rico] posiblemente no le permita tener los recursos”, planteó el economista.
Esta historia se publica en Metro gracias a una alianza con el Centro de Periodismo Investigativo. Puedes leer la historia original AQUÍ
