CPI
En septiembre del 2020 a Vilma Velázquez Hernández la emplazaron por una demanda de expropiación porque, sin que ella se hubiera enterado, la casa que habita con su esposo en la urbanización Jardines de Barcelona fue declarada estorbo público por el Municipio de Juncos.
No hacía mucho que esta enfermera retirada había llegado de Estados Unidos, donde estuvo por cuatro años tras emigrar poco antes del huracán María. El ciclón causó daños a su residencia, cuando le voló dos ventanas, pero luego de regresar a la Isla, y según las circunstancias se lo permitían, ella la limpió, arregló y habitó. Por eso, cuando el emplazamiento para expropiar su vivienda llegó, no podía creer que perdería el único techo que tenía.
Entonces, acudió al tribunal para presentar una moción por derecho propio y evitarlo. En el documento afirmó que su casa no era un estorbo público y que ese era su hogar.
“El pastizal en la parte de atrás de la casa ya fue cortado. Mi casa está pintada ahora. Voy a pintar las rejas”, escribió con su puño y letra en el papel y aclaró que se tardaría un poco porque no tenía mucho dinero. “Yo pagué mi propiedad por 30 años y no es justo que la pierda. Hablé con el Sr. Alcalde Papo Alejandro personalmente y él me dijo que me olvidara de ese papel y viviera en ella”, añadió en la moción por derecho propio.
Casi tres años después de la petición de Velázquez Hernández, todavía el caso para expropiar su casa sigue su curso en el Tribunal de Primera Instancia (TPI). Su propiedad ya tiene comprador: Dynamic Group LLC y JJ Inversiones, según el documento de compensación presentado por el Municipio de Juncos a través de su representante Universal Properties Realty Government Services, una compañía contratada por el gobierno municipal para manejar los estorbos públicos y las expropiaciones forzosas.
Dynamic Group está registrada como compañía desde 2016, pero no indica la naturaleza de su actividad comercial. Mientras que JJ Inversiones aparece registrada a nombre de José A. Deyá, quien es uno de los directivos de Universal Properties. Ni Deyá ni Universal Properties respondieron al Centro de Periodismo Investigativo (CPI) sobre las distintas transacciones en las que JJ Inversiones figura como parte con interés en las mismas expropiaciones forzosas que maneja Universal Properties. Tampoco Dynamic Group aclaró su relación de negocios con Deyá, si alguna.
La residencia en Jardines de Barcelona fue tasada en $10,000, pero el municipio le dijo al tribunal que “dado a su alto grado de deterioro se recomienda la demolición”. Aunque Velázquez Hernández perdería su casa que ya está libre de hipoteca, no recibiría ninguna compensación tras su expropiación porque a los $10,000 le restaron $20,567 que facturó Universal Properties por el manejo del alegado estorbo. En esa factura incluyó gastos de un supuesto mantenimiento de la casa que poco a poco limpiaba la enfermera retirada y su esposo.
A la compensación también se le restó una deuda de $28,558 con el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM), que según la propietaria no es real porque “esta es la única casa que he tenido toda mi vida” excepto por los cuatro años que, por circunstancias personales, estuvo fuera del país.
Velázquez Hernández confía — más por su fé religiosa que por otra cosa — que el caso se resolverá a su favor. “Mi Dios me ayuda”, dijo al CPI en la marquesina de su casa. Aunque a la misma vez, no deja de angustiarle su situación porque piensa “que aquí [en el país] se ven mil trucos”.
Si la expropian, “me dejan en la calle”, dijo.
El CPI fue hasta la alcaldía para preguntarle al alcalde Alfredo “Papo” Alejandro porqué el Municipio proseguía con esta expropiación, según refleja el expediente judicial, pero el ejecutivo municipal no estaba ni respondió a una petición de entrevista que se le hizo hace más de un mes.
El objetivo no es solo eliminar el estorbo
A partir de la aprobación del Código Municipal de 2020 — que derogó la Ley de Municipios Autónomos y facilitó la adquisición y disposición de los estorbos públicos — casi la mitad de los municipios, 35, contrataron compañías y bufetes de abogados para manejar los estorbos públicos y su expropiación forzosa.
Actualmente estos servicios — con estipulaciones y prestaciones diferentes — los ofrecen Universal Properties Realty Government, el bufete Francis & Gueits y City Renewall. Estos últimos dos solo tienen como cliente al Municipio de Caguas. La organización sin fines de lucro Centro para la Reconstrucción del Hábitat tiene acuerdos colaborativos con 17 municipios.
El abogado de Universal Properties Realty Government Services, Antonio Álvarez Torres, dijo al CPI en marzo que los municipios que son sus clientes no tienen interés en quitarle las propiedades a nadie y que el objetivo principal es que se eliminen los estorbos públicos.
Pero el récord judicial muestra ejemplos, como el de Velázquez Hernández, en los que se persiste en despojar de la propiedad a sus dueños aun cuando estos muestran interés en retenerla, e incluso la viven. La investigación del CPI apunta a que los municipios han desistido de 32 expropiaciones pero por diferentes razones y no exclusivamente porque los dueños legítimos hayan manifestado su interés en eliminar la condición de estorbo. Para esta investigación, el CPI examinó 120 casos presentados al TPI por Universal Properties y el bufete Francis & Gueits, y uno radicado por City Renewall.
A tutiplén las declaraciones de estorbos
Beatriz Flores estaba en trámites de comprar a sus familiares la casa que pertenecía a la sucesión de su abuelo cuando sorpresivamente se enteró de que el inmueble de dos plantas fue declarado estorbo público por el Municipio de Juncos y que su familia la perdería sin que se consignara un solo centavo como justa compensación por quitarles el inmueble.
La propiedad, que consiste de dos casas en la céntrica urbanización Villa Ana, fue tasada en $8,200. El tasador contratado por Universal Properties estimó que la estructura valía $1,388, y que había que demolerla. Los $8,200 representaban el costo del terreno, una vez descontado el gasto de la demolición de la estructura.
Sin que la familia lo supiera, la casa ya tenía compradores. Inicialmente, las compañías Dynamic Group y JJ Inversiones Inc. mostraron interés en adquirir la propiedad tan pronto el tribunal ordenara su traspaso al Ayuntamiento. Posteriormente, estas dos compañías desistieron y Universal Properties acordó vender la propiedad a WCP Solutions LLC, registrada en 2019, pero que en sus documentos de incorporación no aclara el tipo de negocio.
“Esto era un fraude desde el principio”, dijo Flores sobre la tasación que se hizo de la propiedad y unos $20,567.25 en gastos de mantenimiento, administrativo y legales que facturó a Universal Properties.
El 17 de febrero de 2021, la jueza Migdalí Ramos Rivera emitió una resolución en la que le entregó la propiedad al Municipio de Juncos sin que el Ayuntamiento depositara ningún dinero para compensar a la familia Pabón.
La justa compensación es la indemnización que debe pagar el Gobierno Municipal a la persona que pierde su propiedad. La consignación es el dinero que se deposita en el tribunal para acreditar que se cumplirá con un pago. La consignación la hace el interesado en adquirir la propiedad, ya sea el Municipio o un comprador.
Es a partir de esa resolución que la sucesión se enteró del trámite en su contra iniciado por el Municipio de Juncos y acudió al tribunal. La abogada Carmen Alfonso Arroyo pidió que se dejara sin efecto la resolución porque Flores ya había iniciado un proceso para adquirir la vivienda de la que su mamá era una de las herederas y pagar una deuda de $16,205 del CRIM. Para entonces, “ya ellos [el Municipio y Universal Properties] estaban tratando de inscribir la propiedad [a su favor] en el registro”, explicó la abogada al CPI.
“En este caso el único propósito del Demandante [Municipio de Juncos] fue traspasar la propiedad a un ciudadano privado por un precio irrisorio”, argumentó Alfonso en su solicitud de desestimación del caso de expropiación.
A esta petición que hizo Alfonso al tribunal, la representación legal del Municipio — paga por Universal Properties — dijo que no había problema, siempre y cuando Universal Properties cobrara sus $20,567.25.
Flores dijo al CPI y, así lo señaló su familia al tribunal, que tenían pruebas para demostrar que “el mantenimiento de esa casa se lo dábamos nosotros” y que el proceso de notificación presuntamente fue defectuoso. La familia no reconoció la deuda de Universal Properties.
Al ver que el caso seguía su curso en el tribunal, Alfonso envió al Alcalde una carta de intención de demanda por daños y posteriormente el caso fue desistido por el tribunal. “Este caso empezó mal desde el principio. Declaran estorbo una propiedad que no es estorbo público realmente”, alegó la abogada.
La estructura que el Municipio le dijo al tribunal que había que derrumbar por su mal estado, es hoy la residencia de Flores.
Demoliciones que no se realizan
En 84% de los 121 casos de expropiación presentados entre 2020 y 2023 en el tribunal se afirma que las propiedades tienen que ser demolidas y se le ha restado a la tasación los gastos de esa supuesta demolición y limpieza de esos escombros. Según muestran los informes de tasación esto tiene el efecto de bajar la valoración de las propiedades y, por ende, reducir el precio que pagará la persona o compañía que comprará el inmueble.
El récord judicial muestra tres propiedades a expropiar en Caguas y Guayama con tasaciones en números negativos debido a los costos de demolición. De entrada, el dueño de la propiedad le debe al comprador sin siquiera haberle descontado la factura de la compañía que maneja el estorbo y la deuda del CRIM.
La jueza Ramos Rivera tiene ante su consideración un caso de expropiación de una residencia en la urbanización Delgado en Caguas, que tiene una tasación de -$3,800. En Guayama, al juez Harry E. Rodríguez Guevara se le presentó una tasación de -$17,700 de una casa en cemento en la urbanización Vives de ese pueblo, y al juez Josian Rivera Torres otra de -$19,100 por una vivienda en Bello Horizonte, en ese mismo municipio.
El 2 de septiembre del 2021 Ana Aida López Matos acudió al tribunal en un ruego urgente para que detuviera la expropiación de un edificio de tres pisos en el centro urbano de Juncos del que ella era codueña. Estaba en el proceso de hacer una declaratoria de herederos, proceso para el cual tenía una vista en octubre de 2021 en el mismo Centro Judicial de Caguas.
Su ruego llegó tres semanas después de que la jueza Annette Prats Palerm dictó sentencia a favor del traspaso de la propiedad al Municipio de Juncos, quien ya tenía un contrato de compraventa con José Luis Hernández García. En menos de un año, el comprador tenía registrada a su nombre la propiedad por la que pagó $29,000. Con la anuencia de la jueza, López Matos perdió su propiedad sin recibir un solo centavo de compensación.
El tasador valoró el terreno en el que enclava la propiedad en $10,800, pero recomendó la demolición del edificio y le restó al valor de la propiedad $10,272 que estimó costaría su demolición. Así que el inmueble quedó tasado en $600.
Al valor de la propiedad de López Matos, que no tenía deuda con el CRIM, se le restó $20,567.25 facturados por Universal Properties, por lo que resultó que la propiedad terminó con un balance negativo de -$19,967 y no se consignó nada para indemnizar a los dueños.
De los $29,000 que pagó Hernández García por el edificio, $20,567.25 debían usarse para satisfacer la deuda con Universal Properties. Hoy día la estructura -que el tasador dijo que debía ser demolida- tiene en su primer piso un correo, un salón de entretenimiento y las otras dos plantas sirven de apartamentos para alquiler.
Entre enero del 2020 a mayo del 2023, el gobierno municipal de Juncos logró 12 sentencias finales de expropiación a su favor entre los 22 casos que presentó; desistió en siete procesos, y hay tres activos en el tribunal.
De los 12 inmuebles expropiados, el CPI corroboró que el Municipio, al menos, vendió cuatro a un valor de entre $24,000 y $29,000. El Alcalde no dijo al CPI, aunque se le requirió hace más de un mes, cuánto ingresó al Municipio producto de esas ventas luego de restarle los más de $20,000 que retuvo Universal Properties en cada transacción.
“Nos encontramos realizando las gestiones para el acopio de la información solicitada, lo que será notificado una vez sea completada”, lee una carta del 25 de abril firmada por Alejandro. La carta fue enviada al CPI el 30 de mayo luego de dar seguimiento a la petición de información. Al cierre de esta edición la información no estaba disponible.
El Municipio de Las Piedras declaró estorbo público una casa en la urbanización April Gardens, que de las fotos registradas en el informe de tasación, no pareciera encajar con esa clasificación. El proceso de expropiación se hizo a petición del ex senador novoprogresista José Ramón Díaz Hernández, quien interesaba y logró adquirir la casa.
La residencia tasó $14,000 luego de descontar $6,216 que se estimó costaría su demolición. El 20 de diciembre del 2021, la jueza Marieli Rosario Figueroa dictó sentencia en la que aceptó como buena la tasación y que no se depositara ni siquiera esa cantidad en el tribunal como compensación a los dueños de la propiedad que no fue demolida. A los $14,000 se le restaron además $20,567.25 facturados por Universal Properties, lo que dejó el costo de la propiedad en negativo. La propiedad no tenía deudas con el CRIM.
Con Universal Properties como su intermediario, el Municipio de Las Piedras vendió la casa al exsenador el 19 de mayo del 2022 por $25,000. Ocho semanas después Díaz Hernandez la vendió por $105,000, según cotejó el CPI en el portal de Catastro Digital.
Díaz Hernández explicó al CPI que se dedica a comprar propiedades estorbos y reposeídas para remodelarlas y venderlas o mantenerlas como propiedades suyas. Dijo que se enteró de que la residencia estaba en el inventario de estorbos públicos cuándo pasó por el lugar.
“La casa yo la tuve que reparar. Hubo unas cosas que tuve que hacer, unas inversiones dentro de la casa. Repararla bastante. No es como que compré eso y la vendí al otro día”, dijo quien también fue candidato a alcalde en Caguas.
Una jueza que les paró el caballito
En total, en el TPI se han completado 32 expropiaciones en Caguas, Guayama, Juncos y Las Piedras con sentencias finales entre los casos llevados por Universal Properties y Francis & Gueits y un caso presentado por City Renewall. Solamente en uno — de los 121 casos de expropiación forzosa presentados en el tribunal entre enero del 2020 y mayo del 2023 — se ha declarado no ha lugar la adjudicación sobre justa compensación.
La jueza Itzel Aguilar Pérez negó esa transacción porque según dijo en la sentencia “las cuantías utilizadas por el Municipio de Las Piedras para calcular la justa compensación no nos convencen” y exigió que Universal Properties le devolviera los $20,000 que le había cobrado por adelantado a Maritza Bonilla Castro por una propiedad que tasó $2,000 y que según la valoración presentada en corte, estaba en tan mal estado que había de derrumbarla.
Sin embargo, Bonilla Castro no quería demoler la estructura de cemento, por el contrario, quería convertirla en su hogar.
“La propiedad se veía espectacular. Con árboles frutales. Lo único que encontré, de lo que vi por fuera, fue una pared un poco agrietada”, dijo al CPI.
Por eso a la jueza le resultó incomprensible que al valor de la propiedad se le restara una demolición que tenía el efecto de bajar el precio de tasación.Además, ese no sería el precio al que compraría Bonilla Castro la casa.
“Ni el Municipio ni Doña Maritza van a demoler la propiedad, por lo que no tiene sentido que a la tasación se le reste [$5,516 por] el gasto por demolición, tampoco que la finca ahora tase $2,000 con la estructura, cuando en el 1995 sin estructura fue comprada por los titulares registrales por $33,000″, expresó Aguilar Pérez. “Le están vendiendo a Doña Maritza la finca por $20,000 cuando ésta tasó $2,000. Claramente dicha disparidad sólo se justifica en poder compensar unos gastos incurridos por Universal [Properties] que nos parecen desmedidos, inexactos e innecesarios”, agregó la jueza.
Bonilla Castro trabaja en Las Piedras, pero no reside en ese municipio, que es su pueblo natal. Viaja hasta allí todos los días para laborar como cuidadora. En el 2020, albergó la ilusión de ser la titular de su propio hogar cuando firmó el contrato con el Municipio de Las Piedras para comprar una casa del inventario de estorbos públicos.
La esperanza se tornó en desengaño y Bonilla Castro no solo se quedó sin el hogar propio anhelado, sino también estuvo a punto de perder el único dinero que había guardado y que usó para la compra de la residencia, $20,000 que recibió cuando cobró una póliza de indemnización por enfermedad.
El contrato que firmó con Universal Properties establecía que esos $20,000 no eran reembolsables porque se usarían para cubrir “los gastos de tasación, plano de mensura, entre otros, para tramitar la expropiación del estorbo”. Bonilla Castro vive agradecida de la jueza que ordenó la devolución y amenazó con poner sanciones por cada día en que se demorara la entrega del dinero de la fallida compraventa.
El 2 de julio del 2020, Bonilla Castro había puesto ese dinero en las manos de Deyá González, socio de Universal Properties, quien actuaba como representante del Municipio de Las Piedras en esa transacción en la que se le prometió que sería la dueña de una casa en el barrio Quebrada Arenas cuando el Municipio culminara la expropiación. El contrato que contenía esa promesa fue firmado por Deyá González y no por el Alcalde, aunque el acuerdo se hizo a nombre del Municipio.
“Me dijeron que en tres meses me iba a ser entregada la casa. Lo que no fue real. Me pintaron villas y castillas”, relató.
En abril del 2019, el alcalde Miguel López Rivera contrató a Universal Properties como administrador de los estorbos públicos en Las Piedras. Desde entonces, el Municipio inició 11 procesos de expropiación forzosa de inmuebles en distintas comunidades, según consta en el registro de casos de los tribunales. Tres viviendas fueron expropiadas y el Gobierno Municipal desistió de siete procesos.
López Rivera dijo, a través de su portavoz Mei Ling Villafañe, que no sabe cuántos otros contratos existen para la adquisición de estorbos públicos porque Universal Properties es quien mantiene el control de esos contratos y no el Ayuntamiento. Tampoco pudo decir cuánto dinero ha entrado a las arcas municipales producto de las tres ventas de estorbos públicos.
Bonilla Castro recuerda que, al menos ese 2 de julio del 2020 cuando firmó el contrato, cerca de una decena de personas hacía lo mismo en la Casa Alcaldía de Las Piedras. En ese momento, todos tenían que llevar cheques de gerente con el dinero para garantizar la transacción que culminaría con el traspaso de la propiedad a sus nombres.
“Estábamos contentos todos”, recordó Bonilla Castro. “Pero [al final] esto fue un mal sabor, una tensión, una ansiedad”, lamentó.
Los compradores de los estorbos públicos no siempre son personas como Bonilla Castro que necesitan un hogar para vivir. Al menos entre los 102 casos de expropiación forzosa que han llegado al tribunal por medio de estas compañías de manejo de estorbos, hay 63 transacciones en las que los interesados en comprar los estorbos son compañías de inversiones, contratistas y agentes de bienes raíces. No fue posible conocer quiénes son los compradores interesados en todos los casos porque no siempre sus nombres fueron revelados durante el proceso judicial y los alcaldes no le entregaron copia al CPI de los contratos de compra firmados.
En San Germán, por ejemplo, las seis viviendas a expropiar se presentaron a petición de Richport Limited Liability Company, registrada a nombre de Kira Golden, una beneficiaria de la Ley 22 para incentivar el traslado de individuos inversionistas a Puerto Rico, ahora Ley 60. Richport también figura como posible comprador de otras seis propiedades en Juncos y Las Piedras.
Con el permiso del tribunal
Por disposición de ley, el tribunal es el único ente que tiene la facultad para establecer la justa compensación que recibirá el expropiado. Para determinarla, los jueces y juezas se dejan llevar principalmente por las tasaciones y testimonios de los tasadores, que en estos casos han sido contratados por Universal Properties y el bufete Francis & Gueits.
De un análisis hecho por el CPI, de los 121 casos de expropiación presentados en los centros judiciales de Caguas, Mayagüez, Humacao y Guayama, entre enero del 2020 y mayo del 2023, se observa la tendencia del TPI a validar las expropiaciones y a aceptar las bajas tasaciones, incluso tasaciones en negativo, y las altas facturas de gastos de las compañías que manejan los estorbos.
Esto ha tenido la consecuencia de que, en los pasados tres años, en el 87.50% de las expropiaciones con sentencia final, se reservó $0 para los dueños legítimos de la propiedad. En el 79% de los casos no se consignó ni un solo centavo como justa compensación, pero 49 casos no tienen sentencia final, lo que quiere decir que todavía los jueces pueden aceptar o no la compensación presentada por los municipios.
La falta de compensación a los expropiados es el resultado de las bajas tasaciones y del cobro que hacen quienes manejan los estorbos, y de la deuda al CRIM, si la hubiera. Las facturaciones por el manejo de los estorbos siempre se descuentan a la justa compensación y fluctúan entre $18,737 y $32,383. De las 121 propiedades que se llevaron al tribunal para expropiación, 41 no tenían deudas contributivas con los municipios.
De los 121 casos presentados en el tribunal por estas compañías de administración de estorbos públicos, los jueces le han dado curso a 81 de los casos. Además de la jueza Aguilar Pérez, que declaró no ha lugar a la compensación propuesta en la expropiación forzosa de Bonilla Castro, el juez Julio A. Díaz Valdés ha desestimado cinco demandas de expropiación.
En tanto, el juez Elías Rivera Fernández es de los pocos jueces que ha rechazado aceptar la tasación que se le presentó y, por ejemplo, ordenó al Municipio de Caguas, representado por el bufete Francis & Gueits, realizar una nueva tasación de un caso que continúa activo.
“Las comparables en cuanto al terreno no fueron trabajadas de manera justa. Se deberá enmendar con la valoración conforme a los mismos metros que utilizaron para las comparables”, recoge la minuta como lo expresado por el juez.
Según el documento judicial, Rivera Fernández también cuestionó los gastos de mantenimiento de la propiedad facturados por el bufete.
“Se presentaron facturas de mantenimiento de propiedades que nadie ha mantenido”, lee la minuta del 20 de marzo del 2023. “Si van a demoler la propiedad, por qué van a gastar tanto en mantenimiento. La duda del tribunal fue en el mantenimiento que se ha facturado y no se ha dado porque las fotos así lo reflejan”, agrega.
Asimismo, 21 propiedades tasaron apenas entre $350 y $9,000, pero Universal Properties y Francis & Gueits facturaron cerca de $20,000 por sus gastos por cuidar y administrar esos devaluados inmuebles. En total, 74 propiedades fueron tasadas por $20,000 o menos, por lo que las deudas de la propiedad con Universal Properties y con el bufete Francis & Gueits también superaron el valor de la tasación.
Solo tres propiedades en Caguas tuvieron tasaciones por encima de los $200,000. Un solar de casi 17,000 metros cuadrados con una estructura industrial por la que el comprador interesado depositó en el tribunal $186,554; una residencia en Caguas Real para la que se depositó $190,642.07 como compensación; y otra en Mansiones del Golf por la que se propone compensar al propietario con $145,796.
Los tres casos están pendientes a sentencias en el Centro Judicial de Caguas. Según los expedientes judiciales, al proceso de expropiación de una de las residencias comparecieron como partes con interés First Bank y Luna Residential II LLC — que es el portador del pagaré hipotecario —, y en el trámite de expropiación de la otra vivienda compareció el Banco Popular como acreedor hipotecario.
Luna Residential II — compañía doméstica registrada en 2021 — no se opuso a la expropiación de la casa de cuatro cuartos, con piscina y jacuzzi declarada estorbo público en Caguas Real, pero sí a la tasación y la compensación de $190,642 al sostener que poseen un pagaré hipotecario de $1.5 millones. Mientras que el balance de la cancelación de la hipoteca con First Bank es de $106,091.
En tanto, el Banco Popular impugnó la declaración de estorbo público alegando que el Municipio de Caguas, representado por Francis & Gueits, no hizo las notificaciones que procedían en ley. Esa alegación fue negada por el bufete en su contestación al tribunal. El banco tiene un pagaré garantizado por la hipoteca con un balance principal de $706,045 más intereses, penalidades y otros cargos para un balance total de $1,154,150.
La Encuesta de la Comunidad del Censo del 2021 estimó que en Puerto Rico había cerca de 360,000 casas vacantes por diferentes razones y no exclusivamente por abandono o deterioro.
