El Índice de Vivienda Asequible, que prepara Estudios Técnicos Inc., continuó mostrando problemas en la asequibilidad de vivienda al cierre del 2023. El alto costo de las viviendas que incrementó un 28% en el caso de las de nueva construcción en el último año, así como los altos intereses de las hipotecas son las razones principales para que las familias no puedan adquirir un hogar.
El economista Leslie Adames, director de Análisis y Política Económica de ETI, informó que “el valor del índice de vivienda asequible cayó por décimo mes consecutivo en diciembre del 2023, situándose en 58%, luego de alcanzar un valor de 74% en febrero de 2023 y 104% en julio de 2021. En otras palabras, una persona que hubiera querido solicitar un préstamo hipotecario en diciembre del 2023 tendría solamente el 58% del ingreso requerido para cualificar para dicho préstamo, lo que realmente representa un problema muy serio de asequibilidad en el mercado inmobiliario”.
El Índice de Vivienda Asequible, preparado por ETI, mide si una familia típica que contribuye con un 20% de pronto pago para la compra de un hogar cualifica o no, según la mediana de ingreso, para un préstamo hipotecario. Un valor igual a 100% significa que la familia tiene los ingresos necesarios para cualificar para un préstamo hipotecario basado en el precio promedio prevaleciente en el mercado. Un valor mayor a este umbral supone que tiene ingresos más que suficientes para cualificar para un préstamo hipotecario, mientras que valores inferiores a ese umbral reflejan lo contrario.
El encarecimiento en el costo de las unidades vendidas continúa siendo un factor condicionante en las posibilidades de adquirir una vivienda asequible en la isla. Según las cifras oficiales de precio de venta de unidades de vivienda publicadas por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras, la mediana de precio de venta de unidades nuevas incrementó en un 28% anual, de $248,599 dólares en el 2022 a $318,762 en el 2023, mientras que en el segmento de las viviendas usadas el incrementó fue moderado de 2.0% anual, de $179,357 a $182,999 durante el periodo.
Según Adames, “aunque los costos de los materiales de construcción han crecido a un ritmo más lento que lo observado entre el 2021 y 2022, todavía se mantienen por encima de los niveles prepandemia, afectando los costos de construcción y el precio de las unidades nuevas disponibles para la venta. Por otro lado, el exceso de demanda relativo a la oferta de vivienda también sigue contribuyendo a incrementos en los precios en el segmento de viviendas usadas. Mientras persista la influencia de estos factores no deberá esperarse ajustes importantes en los precios de venta que favorezcan la asequibilidad en el mercado local”.
Por otro lado, Adames indicó que el problema de asequibilidad también plantea un problema de acceso a financiamiento debido al ambiente de altas tasas de interés prevalecientes en el mercado. Además, descartó que haya una reducción material en las tasas de interés hipotecaria en lo que resta del año aduciendo al hecho de que ya la Reserva Federal anticipó que la tasa de interés de referencia (el ‘Fed fund rate’) podría permanecer en el rango de 5.25-5.50% hasta tanto se logre alcanzar una tasa de inflación del 2%.
“Aún si la Reserva Federal redujera la tasa de referencia en unos 25 puntos básicos en la segunda mitad del 2024, existe la posibilidad de que las tasas de interés a largo plazo permanezcan por encima de lo que fueron previo a la pandemia debido a varios factores que incluyen la delicada situación fiscal y de endeudamiento que enfrenta el gobierno federal, la implementación del quantitative tightening por la Fed, y el exceso de oferta de bonos del Tesoro que hay en el mercado”.
Adames indicó “que la tasa de interés hipotecaria fija a 30 años incrementó de 5.34% en el 2022 a 6.81% en el 2023 y ya se había situado en 7.16% durante las primeras dos semanas de mayo. En el 2023 se vendieron 10,479 unidades de viviendas nuevas y usadas comparado a 10,915 en el 2022 y 13,289 en el 2021, resultando en una reducción acumulada de 2,810 unidades en los últimos dos años. De mantenerse las condiciones prevalecientes en las tasas de interés hipotecaria y en los precios de ventas de las unidades de vivienda, se estima un nivel de asequibilidad de 57% a abril del 2024, planteando un problema para la venta de viviendas y originación de préstamos hipotecarios”.
